根据潮州市枫溪区路东办事处及池湖经济联合社的申请，我分局组织编制了《枫溪区池湖村福安路大池片“三旧”改造方案（草案）》，现根据“三旧”改造相关规定，对该草案进行公示，内容如下：

枫溪区池湖村福安路大池片“三旧”改造方案

（草案）

为实施国土空间规划、“三旧”改造专项规划，我村拟实施枫溪区池湖村“三旧”改造项目，对位于池湖村福安路大池片的旧村庄用地进行改造。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况。

改造项目（下称“本项目”）地块位于枫溪区池湖村福安路大池片（东至池湖路牛巷、杨厝前路；南至池湖公园；西至新宫路；北至池湖路），总面积78.77亩（52515.39平方米）。本项目与池湖公园相邻，地块上的建筑建成于1985年前，为土地管理法实施前建成的村民住宅，房屋的建筑结构多数为砖木单层建筑，少数为二层或二层以上的钢筋混泥土结构建筑。

由于建成年代久远，加上房屋原来的质量等级低，目前破旧、荒废现象严重。且缺乏必要的生活配套设施，居住条件恶劣，目前房屋的居住使用率很低。已严重不适应池湖村融入潮州市主城区的要求。

因此，本项目进行改造能明显提升片区居住环境，改善村民的居住条件，美化村庄环境，使池湖村融入潮州主城区，使城市环境更加协调、美丽。本项目具有良好的经济和社会价值。

（二）土地现状情况。 本项目主体地块78.77亩。地块现状均为集体建设用地。所有权人为池湖经济联合社，实地在1985年前已建设使用，并已按规定标图入库，按建设用地进行报批。

本项目主体地块现用途为住宅用地,为池湖村集体分配给村民的宅基地，无合法用地手续或施工报建手续。现有建筑面积33975.89平方米，容积率为0.65 。该地块目前建筑物尚未拆除。

（三）标图入库情况。本项目主体地块78.77亩土地已标图入库， 图斑号为44512100023。  

（四）规划情况。本项目地块52524平方米土地，改造地块符合土地利用总体规划、城乡规划，符合已经批准的“三旧”改造专项规划，已编制控制性详细规划。按土地利用现状分类为工业用地（0601），按规划分类为二类居住用地、绿地、道路等。

二、改造意愿及补偿安置情况 

（一）改造意愿情况。池湖经济联合社已按照法律法规及广东省“三旧”改造政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项充分征求池湖经济联合社和村民的意见，并经池湖村委经济联合社的村民代表会议三分之二以上村民代表同意。

（二）补偿安置情况。池湖经济联合社已经通过公开招投标引进深圳鹏银投资管理有限公司（下称“鹏银公司”）为本项目投资人。已制定补偿安置方案，明确采取货币补偿、房屋产权调换等方式对原权利人进行补偿安置。补偿安置标准：1、货币补偿标准，由项目公司与被拆迁人协商确定，协商无法达成一致的，由具有相应资质的房地产价格评估机构对被拆迁房产的市场价进行评估确定并出具评估报告，按评估价格进行补偿。2、房屋产权调换比例，住宅类房屋首层调换比例为1∶2；二层为1∶0.9；三层及三层以上按建筑造价现金补偿；天井、内埕面、简易建筑物占用的土地为1∶1（详细内容见《拆迁补偿方案》）。

（三）开展社会稳定风险评估情况。

潮州市枫溪区池湖经济联合社为本项目社会稳定风险评估的责任主体，负责辖区范围内的“三旧”改造社会稳定风险评估的组织和实施工作。

本项目已按规定开展社会稳定风险评估。根据社会稳定风险评估结果，主要存在政策规划和审批程序、房屋拆迁及补偿、生态环境影响、经济社会影响、社会治安和公共安全、媒体舆论风险，并落实风险的防范或化解措施（具体详见《潮州市枫溪区池湖村福安路至绿榕南路段“三旧”改造项目社会稳定风险评估报告》）。

三、改造主体及拟改造情况 

本项目属于全面改造类型，拟采取村企合作改造模式。由池湖经济联合社与深圳鹏银公司合资成立项目公司（下称“项目公司”）作为改造主体。

本项目用地拟由项目公司实施全面改造。本项目改造地块中约72.77亩由池湖村集体申请转为国有建设用地，约6亩保留集体建设用地。其中，拆除重建用地2.97公顷，拆除建筑面积33975.89平方米（包括村集体、村民小组房产47宗，公厅祖祠18宗，个人房产808宗，合计873宗），新建建筑面积247601.238平方米，其中用于住宅用途面积174900.8745平方米；地下室、地下车库面积69500.3475；村民公用房产面积3200.016平方米,公用房产完成验收后以无偿交由池湖村集体管理使用。项目容积率为4.5。

拟建建筑面积约为200000平方米，预计经济产值将达到20亿元；同时按城市规划配建市政道路，建成后将极大改善池湖村及周边城市区域的交通条件。

四、需办理的规划及用地手续 

本项目范围内约72.77亩用地需办理旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续；约6亩用地需办理集体土地完善手续。上述用地完善征收手续后，拟采用协议出让方式供地，协议出让给池湖经济联合社与深圳鹏银公司合资成立的项目公司的

五、资金筹措 

本项目改造成本为8亿元，拟投入改造资金为10亿元，拟筹措资金方式为鹏银公司投入。其中，第一期拟投入改造资金4亿元，第二期拟投入改造资金6亿元。

六、开发时序 

项目开发周期为四年，拟分二期开发。

首期开发时间为2022年12月至2024年12月，开发面积为总开发面积的1/3，主要实施复建安置、公益性公共用房等建设，建成后移交选择产权置换的被拆迁户、池湖村集体管理使用。

第二期时间为2025年1月至2027年1月，开发面积为总开发面积的2/3。建成后作为商品房出售。 

七、实施监管

本项目由池湖经济联合社引进鹏银公司为投资人进行整体改造，项目公司已经制订了公平合理的补偿方案，补偿方案获得超过99%的村民代表表决通过，项目公司在平等协商的基础上与被拆迁人签订拆迁补偿协议，按协议进行补偿。本项目的公共用房将由项目公司与池湖村集体协商确定设计方案并进行建设，建成验收合格后无偿移交池湖村集体使用管理。配套的市政道路福安路按规划设计建成后移交市政管理单位管理。

本项目的改造自觉接受属地人民政府监管。 

潮州市自然资源局枫溪分局

2022年8月19日