发布时间：2021-06-30 10:55:16 来源：潮州信息网
财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告
财政部 税务总局公告2021年第23号 2021-6-30
为贯彻落实《中华人民共和国契税法》，现将契税若干事项执行口径公告如下：
一、关于土地、房屋权属转移
(一)征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。
(二)下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：
1.因共有不动产份额变化的;
2.因共有人增加或者减少的;
3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。
【正和税参解读：
不动产共有现象普遍存在，此前对于土地、房屋权属转移的定义限于土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠与、互换，本公告提到了不动产共有人份额的改变和共有人的变化，也将其明确为土地、房屋权属的转移。
思考：某兄弟两人承继父母不动产一处，分别享有50%的份额
（1）如果几年后两兄弟协商将不动产份额变为60%和40%是否需要缴纳契税？
（2）如果几年后其妹妹成人，两兄弟决定新增其妹妹为共有人，是否需要缴纳契税？
答案：
（1）需要缴纳契税
（2）需要缴纳契税】
二、关于若干计税依据的具体情形
(一)以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
(二)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
【正和税参解读：
例如：2021年11月，国有企业A企业拥有划拨土地一块，经批准改为商业用地。补交出让金4000万元；2021年12月份，A企业与B房地产企业签订转让合同，将该土地转让给B企业用于房地产开发，合同价款24000万元。
则：
（1）A企业应当补交的出让金4000万元缴纳契税，
（2）B企业应当按双方签订的合同价格12000万元缴纳契税。】
(三)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
【正和税参解读：
原批复：财政部 国家税务总局对河南省财政厅《关于契税有关政策问题的请示》的批复（财税〔2000〕14号）第二条：关于以划拨方式取得土地使用权再转让，契税纳税人及计税依据的问题以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并缴纳契税。其计税依据为《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十一条规定的土地使用权出让费用或者土地收益。
取得转让土地使用权的承受人，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定的成交价格缴纳契税。
新政策更明确了以划拨方式取得的土地使用权经批准转让，承受方根据是否改变划拨土地的性质来缴纳契税，如果不改变划拨土地性质，则承受土地方需要以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
思考：甲公司通过划拨方式取得采矿用地一宗，后经批准将该采矿用地以5000万元的价格转让给乙公司，该宗土地性质不变仍为划拨用地，甲公司是否需要缴纳契税？乙公司是否需要缴纳契税？
答案：甲公司不需要缴纳契税，乙公司需要缴纳契税，以5000万为计税依据。】
(四)土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。
(五)土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
(六)房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。
【正和税参解读：
《中华人民共和国不动产登记条例实施细则》第五条：
不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
《中华人民共和国不动产登记条例》第八条：
不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
(1)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
(2)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
(3)涉及不动产权利限制、提示的事项;
(4)其他相关事项。】
(七)承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。
(八)土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零;互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。
(九)契税的计税依据不包括增值税。
【正和税参解读：
变化较大的是第3条。
原批复：财税[2004]126号《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》规定
（1）对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
（3）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
变化之处：
（1）原批复对房屋有关的附属设施按照是否转移土地使用权和房屋所有权判断是否征收契税，新政策则统一对房屋附属设施征收契税。
（2）原批复对房屋附属设施是按照是否单独计价来确认适用税率，而新政策是以房屋附属设施与房屋是否为相同不动产单元区分，属于同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；属于不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。
其他政策与之前财政部国家税务总局的批复一致，批复文件包括《财政部 国家税务总局对河南省财政厅<关于契税有关政策问题的请示>的批复》(财税〔2000〕14号)、《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税〔2004〕126号)、《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》(财税〔2007〕162号)，本文生效后批复文件同时废止。
思考：赵先生购买住宅一套，同时从本楼购买储藏室1间，本小区划线地下车位1个（车位无产权，不能办理相关证件）问：赵先生应如何缴纳契税？
答案：赵先生应按照应付的总价款为契税计税依据，
有待明确的问题：
（1）储藏室和车位很难界定不动产单元，赵先生应按照什么税率缴纳契税？后续各地是否会出台更多配套政策。
（2）如果只购买车位，不购买房产，是否缴纳契税？
（3）先购买房产，缴纳契税并办理房产证后，再购买车位是否缴纳契税？
（4）这样的处理可能造成业主购买车位的积极性受挫？】
三、关于免税的具体情形
(一)享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构，限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。其中：
1.学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。
2.医疗机构的具体范围为经县级以上人民政府卫生健康行政部门批准或者备案设立的医疗机构。
3.社会福利机构的具体范围为依法登记的养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构。
(二)享受契税免税优惠的土地、房屋用途具体如下：
1.用于办公的，限于办公室(楼)以及其他直接用于办公的土地、房屋;
2.用于教学的，限于教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋;
3.用于医疗的，限于门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋;
4.用于科研的，限于科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋;
5.用于军事设施的，限于直接用于《中华人民共和国军事设施保护法》规定的军事设施的土地、房屋;
6.用于养老的，限于直接用于为老年人提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋;
7.用于救助的，限于直接为残疾人、未成年人、生活无着的流浪乞讨人员提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋。
(三)纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当按照规定进行申报。
【正和税参解读：
公告在《中华人民共和国契税法》发文时就在原条例的基础上加入了第六条（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税的规定，本文此条款是对《中华人民共和国契税法》第六条（二）范围的解释，同时明确了非营利法人和非营利组织的范围和享受契税免税优惠的土地、房屋用途。
思考：有一所公立学校计划建有教学楼一栋，图书馆一栋，宿舍一栋（免费），餐厅一个（对外承包），问：该学校哪部分不动产可以免征契税?
答案：教学楼、图书馆可以免征契税；宿舍、餐厅应缴纳契税】
四、关于纳税义务发生时间的具体情形
(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。
(二)因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。
(三)因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。
发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。
【正和税参解读：
之前《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》只对第（二）条明确规定，本公告对其他特殊事项做了进一步明确。
思考：某房地产公司在开发完工进行验收时，容积率超过规划要求，给予房地产公司补交土地出让金及罚款的处罚，问：契税应该如何缴纳？纳税义务时间是什么时候？
答案：某公司应按照补交的土地出让金作为契税的计征依据，自改变土地使用条件的当日开始计算。】
五、关于纳税凭证、纳税信息和退税
(一)具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。
(二)不动产登记机构在办理土地、房屋权属登记时，应当依法查验土地、房屋的契税完税、减免税、不征税等涉税凭证或者有关信息。
(三)税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。具体转移土地、房屋权属有关的信息包括：自然资源部门的土地出让、转让、征收补偿、不动产权属登记等信息，住房城乡建设部门的房屋交易等信息，民政部门的婚姻登记、社会组织登记等信息，公安部门的户籍人口基本信息。
(四)纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：
1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的;
2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的;
3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。
【正和税参解读：
（1）本条第一次明确规定了土地、房屋权属转移合同性质的凭证，只要双方形成书面的契约、协议、合约、单据、确认书等，就达到契税纳税义务时间。
（2）本条明确了可依法申请退税的3种具体情形。
其中第一项“因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的”，此规定与《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税[2011]32号）对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税有所不同，财税[2011]32号在该文发布后废止。
思考1：梁先生购买住宅一套，已经足额缴纳房款并缴纳契税，但是未办理产权登记，因个人原因梁先生决定退房，问：梁先生是否可以退还已经缴纳的契税？
思考2：梁先生购买住宅一套，已经足额缴纳房款并缴纳契税，且已办理产权登记，由于其他原因人民法院判决梁先生购房行为无效，梁先生又将该房产退还至原产权人，并变更产权，问：梁先生是否可以退还已经缴纳契税？
答案：
1.梁先生不可以退还契税，因为梁先生的退房行为是个人行为。
2.梁先生可以退还契税，因为梁先生是因人民法院判决导致其行为无效且将该房屋变更至原权利人，符合退税的条件。】
六、其他
本公告自2021年9月1日起施行。《财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)、《财政部 国家税务总局对河南省财政厅<关于契税有关政策问题的请示>的批复》(财税〔2000〕14号)、《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税〔2004〕126号)、《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》(财税〔2007〕162号)、《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》(财税〔2008〕129号)、《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)同时废止。